Comprar con buenas bases
ESPECIAL
Análisis [Especial Inversión]: Desarrollo y plusvalía de Av. Santa Rosa por recorrido de futura
línea 9 de Metro (Eje Bío Bío – Departamental)
Por: Consultorio Analista Inmobiliario de ENACTE | 09-05-2025
Orlando Muñoz R.
Orlando Muñoz actualmente es Jefe Analista del Consultorio Inmobiliario de ENACTE, empresa asesora para compra inmobiliaria de inversión y vivienda, Experto en Estrategias de Venta Inmobiliaria, Perito Tasador de Bienes Raíces Urbanos y Rurales del Instituto Inmobiliario de Chile y del Instituto de Tasaciones de Chile ITACH y Ejecutivo Consultor Inmobiliario Senior.
Inversión en blanco y verde sería la mejor definición con la que podríamos llamar a lo que está pasando con lo que hemos denominado el eje Bío Bío – Departamental de Avenida Santa Rosa por los efectos de la puesta en marcha de la futura línea 9 del Metro de Santiago.
El eje Bío Bío que parte de la estación de metro del mismo nombre hasta el cruce con Avenida Departamental es a mi juicio el sector que está generando y generará inmejorables réditos para los que se atrevan a invertir en una compra inmobiliaria previendo la puesta en marcha de la futura línea 9 de Metro por Avenida Santa Rosa, que si bien empezaría a funcionar en el año 2030, ya da señales de interesantes cambios en su desarrollo y la reconversión futura que tendrá su suelo que impulsará este nuevo e importante eje compartido por las comunas de San Miguel y San Joaquín dentro del Gran Santiago.
Al igual que lo ocurrido en años anteriores en ejes de otras estaciones de metro como el de línea 3 de Avenida Irarrázaval entre estación Irarrázaval y Plaza Egaña, en línea 1 de Avenida Apoquindo entre la estación Escuela Militar y Los Domínicos; es que se prevé una variación positiva en el Desarrollo Inmobiliario para el futuro eje de Avenida Santa Rosa entre Estación Bío Bío y la futura estación de metro que se ubicará en Avenida Departamental con Santa Rosa de la futura línea 9 de metro, claro que dicha variación irá creciendo a mediano plazo ya que el sector en cuestión tiene un uso de suelo en su mayoría industrial y mixto residencial, pero que con las futuras inversiones irá variando a netamente residencial, lo cual atraerá la consolidación comercial en ese eje de Avenida Santa Rosa.
Hoy en día podemos ver ya algunos edificios de altura tanto por la vereda oriente de Avenida Santa Rosa en lo que le corresponde a la comuna de San Joaquín y en la vereda poniente de la misma Avenida que le corresponde a la comuna de San Miguel.
Actualmente vemos un edificio de gran altura culminado en el año 2013 por Inmobiliaria Maestra en la altura del 2600 que de hecho está casi al lado de la misma municipalidad de San Joaquín cerca de la estación Bío Bío de línea 6 futura combinación de línea 9, también hay otro edificio de gran altura en calle María Auxiliadora con Avenida Santa Rosa en San Miguel a la altura del 3500 también desarrollado por Inmobiliaria Maestra en el año 2016, siendo la gestora inmobiliaria pionera del sector y que también culminó en 2019 Parque Santa Rosa 2 en la altura del 5700 de Av. Santa Rosa también en la vereda poniente que pertenece a San Miguel. El resto de edificaciones son de mediana altura conformados por condominios habitacionales privados de mediana densidad como el Proyecto Matta Vial 635 de Inmobiliaria PY de ocho pisos culminado en el año 2024 y Edificio Matta Vial 624 de Inmobiliaria ECASA de 12 pisos con entrega para este año 2025, esto dos proyectos están ubicados a la altura del paradero 8, a una cuadra interior de Avenida Santa Rosa por la vereda de la Comuna de San Joaquín, como también los Condominios Paseo Santa Rosa 1 y 2 en la altura del 4400 con calle Santa Ester compuestos por 6 torres de 4 y 5 pisos que existen desde el año 2006 y 2008 respectivamente perteneciente a la comuna de San Joaquín y otros conjuntos habitacionales de viviendas sociales desarrolladas entre los años 2015 a 2023 por el lado de la misma comuna en calles interiores y otras antiguas que ya se están poniendo a tono con rehabilitaciones arquitectónicas gracias a programas estatales.
El ramillete de proyectos de este nuevo eje también lo conforman los proyectos Toledo Rent un edificio multifamily culminado en el año 2024 administrado por la reconocida marca ASSETPLAN, que se ubica en Avenida Santa Rosa con calle Álvarez de Toledo, la cual también tiene en su fachada de la avenida principal un pequeño Strip Center de negocios locales de barrio. Finalmente a la altura del 5000 se emplaza Edificio BE SMART perteneciente al Holding Inmobiliario KUMQUAT desarrollador de proyectos sustentables y ecoeficientes como su sello distintivo, quienes apostaron en este eje emplazando este edificio en la vereda de la comuna de San Miguel.
Tampoco no es casualidad que en los extremos del eje esté lo más consolidado en servicios y desarrollo urbano como en cercanías de la estación Bío Bío del metro a parte del PERSA Bío Bío y distintos Malls de Muebles esté emplazado el Parque Intercomunal Víctor Jara, también por Calle Isabel Riquelme muy cerca a unos 500 metros se emplaza un Skatepark. Y para no ser menos al otro extremo del eje en el cruce en Santa Rosa con Avenida Departamental se emplaza un Strip Center que cuenta actualmente con un supermercado Unimarc, Farmacias y Empresas de Correo y Cargo de prestigio y en su frente un patio de construcción de Construmart.
Eje Bío Bío Departamental (Autoría: Consultorio Inmobiliario ENACTE)
Las apuestas por este eje entre Bío Bío y Departamental han sido acertados en los casos anteriores mencionados por lo que hay precedentes para incentivar a los desarrolladores inmobiliarios a seguir invirtiendo en Avenida Santa Rosa, tanto en San Joaquín como en San Miguel adelantándose a la puesta en marcha de la futura línea 9 de metro que pasará por ahí y que entrará en funciones en el año 2030. Coincidentemente los planes reguladores de ambas comunas han sido estudiados antes de la puesta en marcha de esta nueva línea del metro y han sido actualizados por sus respectivas municipalidades anticipándose a lo que vendrá y para que el Desarrollo de Avenida Santa Rosa sea armónico y equilibrado para que no se repita lo ocurrido en otras comunas como Estación Central con los famosos guetos verticales y el hacinamiento producto de una mala o nula planificación.
Por otro lado el valor del m² en la comuna de San Jaoquín ha ido en un constante crecimiento casi a la par de San Miguel lo cual constituye un comportamiento interesante de observar y a tomar en cuenta por parte de los inversionistas. De hecho, en el año 2019 cuando iniciamos los primeros estudios de este eje en ENACTE, dimos cuenta a nuestros inversionistas que TOC TOC indicó un crecimiento de un 8 % promedio en los últimos 6 meses de ese año para edificaciones de departamentos con una antigüedad de 10 años de ese entonces ejemplificado en los Condominios de Paseo Santa Rosa 1 y 2, donde un departamento de 3 dormitorios y 1 baño de unos 55 m2 promedio ha tuvo un alza de un 45 % desde el año 2010 a 2018 y con el anuncio de la nueva línea 9 de metro que pasará por Avenida Santa Rosa se le sumó desde 2018 a 2019 un 10 % más de crecimiento en su valor m² según los estudios realizados en ese entonces del comportamiento de este sector cercano a 300 metros del cruce de Avenida Santa Rosa con Av. Salvador Allende en la altura del paradero 9, donde ya se anunció que habrá concretamente una futura estación de metro por la importancia del sector en su eje vial en esa parte de la comuna.
También como respaldo de nuestro seguimiento en 2019, GFK Chile publicó su estudio de los valores del primer trimestre de ese año 2019 donde el valor m² por comuna situó a San Joaquín con un valor m² promedio de 55,2 UF en ese entonces, teniendo un crecimiento de un 15,48 % desde el año 2016 al año 2019.
Hoy en día podemos comparar el exponencial incremento del valor m² al 2024 de este mismo sector revisando los nuevos datos de GFK Chile que otorga a la comuna de San Joaquín un valor m² de 62 UF para departamentos nuevos y El Portal Inmobiliario otorgando un valor m² promedio de 51,7 UF para los departamentos usados en la misma comuna. (ver cuadros de referencia años 2019 y 2024).
Valores del m² para las principales comunas de la región metropolitana. Estos valores son del primer trimestre de 2019 (Fuente GFK Chile 2019).
Valores del m² para las principales comunas de la región metropolitana. Estos valores son del cuarto trimestre de 2024 (Fuente GFK Chile y Portal Inmobiliario 2024).
Si quisiéramos ahondar más en la plusvalía de la zona la teoría indica que, por definición, siendo el suelo un bien escaso para una demanda creciente, cualquier propiedad necesariamente debería tener plusvalía si no llegan a interferir externalidades relevantes que afecten negativamente su entorno y/o el marco regulatorio.
Respecto a las externalidades en esta zona, la particularidad de que se desarrolle la línea 9 de metro por Av. Santa Rosa hará que la plusvalía de un departamento también aumente y el lugar de emplazamiento del edificio, eso también si tiene asociados atributos especiales, únicos o limitados, y sobre todo por un proceso de consolidación del barrio, como, por ejemplo más aún como mencioné anteriormente, la construcción de una nueva estación del Metro y que ésta se encuentre cercana. "En estos casos, la plusvalía está dada por atributos escasos y apreciados por el mercado”.
Analizando el crecimiento de la comuna de San Joaquín y lo que proyectó la actualización de su Plan Regulador en el año 2019, no dudo de su crecimiento sostenido y social, tampoco dejo de lado a la comuna de San Miguel ya que la reconversión de sectores de suelo industrial también pasará a ser residencial en gran parte de Avenida Santa Rosa por el lado de esta comuna. A demás vemos ventas de sitios de industrias que han cesado funciones o se han trasladado y ventas de galpones abandonados donde fácilmente se pueden desarrollar proyectos de construcción vertical. Otro factor a tomar en cuenta es la, vialidad que otorga el corredor de vía exclusiva del Transantiago actualmente y la cercanía de servicios de distinta índole como de salud y comercial y sumado el desarrollo urbano a modo de rehabilitación que se dará también en este sector augura una potencialidad donde de todas maneras será seguro apostar una compra inmobiliaria con fines de inversión o de vivienda propia.
Finalmente el tiempo definirá la consolidación de lo que hemos denominado el eje Bío Bío – Departamental. Las señales están dadas, las acciones de las instituciones tanto de la comuna de San Joaquín como de San Miguel están definidas para el futuro desarrollo de Avenida Santa Rosa, las mejoras que se están haciendo en los entornos y los planes futuros en desarrollo urbano auguran armonía y orden por lo cual esta apuesta en blanco o en verde retoñará y crecerá sin lugar a dudas en esta zona de la Región Metropolitana consolidándose un mayor interés por ella desde ya y los años venideros.
